Prêt immobilier : Interrogations sur la protection des intérêts économiques des consommateurs 

L’évolution de la législation en matière d’octroi de crédits immobiliers témoigne de la volonté du législateur de renforcer la protection des emprunteurs. L’harmonisation européenne en la matière a permis de mettre en place des règles communes au sein de l’Union européenne, souvent inspirées du droit français. Aussi, dans un souci de protection économique des consommateurs, la DGCCRF est souvent amenée à enquêter sur la pratique des établissements de crédit en la matière.  Notre attention se portera sur les enquêtes menées ces deux dernières années sur la pratique en matière de prêt immobilier.

Phase de formation du contrat de prêt immobilier : Quid de la transmission de la fiche d’information standardisée ?

Il s’agit là d’une obligation du prêteur prévue à l’article L.313-7 du Code de la consommation. En effet, depuis le 1^er octobre 2015, au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit fournit à l’emprunteur, sur support papier ou sur un autre support durable, sous la forme d’une fiche d’information standardisée européenne, les informations personnalisées permettant à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit. Ainsi, si l’emprunteur a la possibilité de choisir un assureur externe à l’établissement prêteur, les garanties minimales exigées doivent être respectées.

Ces fiches doivent être fournies à l’emprunteur avant la signature de l’offre de prêt. L’enquête de la DGCCRF montre peu d’irrégularités sur ce point. En général, elles sont bien transmises à l’emprunteur bien que le délai de transmission varie d’un établissement prêteur à un autre.

Phase d’exécution du contrat de prêt immobilier

Au total, plus d’une centaine d’établissements bancaires ont fait l’objet de contrôles, avec une attention particulière portée sur leurs sièges sociaux nationaux, ainsi que sur leurs sites web. L’analyse a porté sur les contrats de prêts immobiliers à taux fixe, et en ce qui concerne l’assurance emprunteur, l’accent a été mis sur l’information relative à la liberté de choix et sur l’examen des dossiers de demande de changement d’assureur reçus par les prêteurs, y compris les dossiers incomplets, refusés ou ayant donné lieu à des contre-propositions commerciales.

Dans l’ensemble, l’enquête démontre que la réglementation visant à protéger les emprunteurs pendant la phase d’exécution des contrats de prêt immobilier est généralement respectée par les professionnels. Les établissements respectent les règles émises par le Haut Conseil de stabilité financière concernant le taux d’effort maximal des emprunteurs (35 %) et la durée maximale des crédits (25 ans). Toutefois, certaines clauses abusives ont été identifiées dans certains contrats, telles des clauses qui donnent l’impression que le prêteur peut prononcer la déchéance du terme sans possibilité de contestation par le consommateur. Des clauses imposant des frais sans justification claire ont également été notées. De plus, certaines clauses restreignaient les moyens de preuve accessibles aux consommateurs. Ce type de clause crée au détriment de l’emprunteur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat. Ces clauses sont interdites en application de l’article R.212-1 du Code de la consommation.

Assurance emprunteur : Quid de la possibilité de résilier à tout moment ?

L’enquête révèle l’insertion dans les contrats de prêt d’un certain nombre de clauses illicites, telles que l’interdiction de demander une substitution d’assurance emprunteur après les 12 premiers mois du contrat de prêt immobilier ou la condition de souscrire à l’assurance emprunteur de groupe pour obtenir le prêt. Or, la loi du 28 février 2022 dite Loi Lemoine ouvre la possibilité de résilier et de changer à tout moment d’assurance emprunteur, sans frais. Cette loi est entrée en vigueur le 1^er septembre 2022 et s’applique pour les nouveaux prêts et les contrats en cours à cette date. Chaque année, les assureurs doivent informer leurs assurés de ce droit de résiliation. Ils doivent aussi communiquer le coût de l’assurance emprunteur pour huit ans.

Les établissements en violation des règles ont été avertis ou ont fait l’objet de procédures d’injonction de mise en conformité.