Le rachat du prêt relais
Le rachat du prêt relais
Le prêt relais est défini à l’article L.311-1 du Code de la consommation comme un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien. Il est ainsi réservé au propriétaire immobilier et sert à faire le relais entre un achat et une nouvelle vente. Il est fortement conseillé lorsque vous souhaitez faire un achat revente. L’avantage de ce prêt est de ne pas devoir attendre la vente de votre bien actuel pour pouvoir acquérir un nouveau logement.
Ainsi, avec un crédit relais, la banque vous avance une partie du montant de la vente du bien dont vous êtes déjà propriétaire pour vous permettre d’acheter un nouveau bien immobilier. Il complète souvent votre apport personnel et/ou d’autres crédits immobiliers. Lorsque votre bien est vendu, vous remboursez le montant du prêt relais à la banque. Toutefois, l’octroi du prêt relais reste soumis à l’accord de la banque. L’octroi du crédit relais dépendra de votre situation financière.
Son montant correspond à une avance sur la valeur estimée du bien à vendre, généralement autour de 70 % de cette valeur. Pour compléter cette avance, l’emprunteur doit souvent recourir à un crédit immobilier classique, disposer d’un apport personnel ou encore contracter un autre prêt.
Ce prêt relais est temporaire et doit être remboursé dans un délai déterminé, souvent deux ans. Les taux d’intérêt pratiqués sont généralement plafonnés pour éviter les abus. Ces plafonds sont régulièrement révisés et consultables auprès de la Banque de France. Il est important de noter que le taux d’intérêt applicable peut varier trimestriellement.
Quels sont les différents types de prêt relais ?
Il existe principalement deux types de prêts relais :
Prêt relais sec : Dans ce type de prêt relais, aucun apport personnel n’est nécessaire. Le prêt relais sec couvre l’intégralité du prix d’achat du nouveau bien immobilier, en attendant la vente du bien actuel. Ce type de prêt est généralement plus risqué pour les emprunteurs car il implique un montant plus élevé emprunté et des intérêts plus importants.
Exemple : Supposons que vous avez trouvé une nouvelle maison que vous souhaitez acheter pour 200 000 €, mais que la vente de votre maison actuelle n’est pas encore finalisée. Vous estimez que votre maison actuelle se vendra pour environ 250 000 €. Par ailleurs, vous disposez d’un apport de 15 000 €. Vous pouvez alors contracter un prêt relais sec de 285 000 € pour financer l’achat de la nouvelle maison, en utilisant votre maison actuelle comme garantie.
Une fois que votre maison actuelle est vendue, vous utilisez le produit de la vente pour rembourser le prêt relais sachant que la valeur du bien vendu couvre largement le montant du prêt relais.
Le prêt relais adossé : dès lors que la vente du bien immobilier actuel ne suffit pas à financer entièrement le nouveau logement, ou si le ratio de financement est jugé trop risqué par la banque, le “prêt relais adossé” peut être une solution. Ce prêt relais combine ainsi deux types de crédits différents : un prêt relais (à court terme) et un prêt immobilier (à long terme).
Une fois que l’ancien logement est vendu, le propriétaire utilise le produit de la vente pour rembourser intégralement le prêt relais et rembourser partiellement le prêt immobilier amortissable, si la vente a généré un excédent par rapport au montant initialement prévu. Ce remboursement partiel n’entraîne aucune pénalité de remboursement anticipé.
L’intérêt du racheter son prêt relais
Le rachat de crédit offre la possibilité de regrouper plusieurs dettes, y compris un prêt relais, en un seul prêt. Dans ce processus, un nouvel établissement financier rachète tous les crédits en cours de l’emprunteur et propose un nouveau contrat avec une durée de remboursement rééchelonnée et une mensualité adaptée à sa situation financière. Cette solution permet à l’emprunteur de rembourser ses dettes tout en restant propriétaire de son bien immobilier.
Le rachat de prêt relais présente plusieurs avantages, notamment :
Transformation en crédit amortissable : Le rachat transforme le prêt relais, qui est généralement un prêt à court terme, en un crédit amortissable classique sur une période plus longue, souvent jusqu’à 25 ans. Cela permet d’étaler le remboursement sur une drée plus confortable.
Flexibilité dans la vente du bien : Si le bien immobilier n’est pas vendu à la fin du contrat de prêt relais, le rachat offre un délai supplémentaire pour vendre le bien dans des conditions plus favorables. Cela évite une vente précipitée à un prix inférieur à sa valeur réelle.
Gestion des mensualités : En transformant le prêt relais en crédit amortissable, les mensualités peuvent être ajustées pour mieux correspondre à vos capacités financières, notamment si vous décidez de louer le bien pendant un certain temps.
Quels sont les frais liés au rachat de prêt relais ?
Les frais liés au rachat d’un prêt relais peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment les conditions spécifiques du prêt relais initial et les politiques de l’établissement financier effectuant le rachat. Voici quelques frais courants associés au rachat d’un prêt relais :
-Frais de remboursement anticipé : Si le prêt relais initial comporte des pénalités en cas de remboursement anticipé, ces frais devront être pris en compte lors du rachat. Ces frais peuvent être un pourcentage du montant restant dû sur le prêt relais ou une somme forfaitaire.
-Frais de dossier : L’établissement financier effectuant le rachat peut facturer des frais de dossier pour traiter la demande de rachat et mettre en place le nouveau prêt amortissable.
-Frais de garantie : Si le prêt relais initial est garanti par une hypothèque ou une autre forme de garantie, des frais peuvent être associés au transfert ou à la libération de cette garantie et à la mise en place d’une nouvelle garantie pour le prêt amortissable.
-Frais liés à l’assurance : Si vous avez souscrit une assurance emprunteur pour le prêt relais initial, des frais peuvent être associés à l’annulation de cette assurance ou à la souscription d’une nouvelle assurance pour le prêt amortissable.
Le paiement des intérêts
Lorsque vous sollicitez un crédit relais, vous devez choisir entre deux modalités de remboursement des intérêts : les payer chaque mois, ce qui limite le montant à rembourser à la vente du bien à l’avance consentie par le crédit relais, ou différer le paiement des intérêts jusqu’à la revente, moment où ils seront réglés en même temps que le montant emprunté. Dans ce dernier cas, les intérêts sont capitalisés et augmentent mois après mois, ce qui entraîne une augmentation de la somme totale à rembourser. Il est important de noter que plus la vente se réalise tardivement, plus le coût total du crédit relais devient élevé.
