Les garanties de prêt immobilier

Les garanties de prêt immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier représente souvent l’une des étapes les plus significatives de notre vie. Cependant, l’accès à la propriété peut nécessiter des ressources financières considérables. C’est là que les garanties de prêt immobilier entrent en jeu. Ces mécanismes de sécurité financière jouent un rôle essentiel en permettant aux emprunteurs d’accéder au financement nécessaire pour concrétiser leurs projets immobiliers. Pour les banques il s’agit de se protéger, de pouvoir se faire payer en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Qu’est-ce qu’une garantie de prêt immobilier ?

Une garantie de prêt immobilier est un dispositif de sécurité mis en place pour protéger le prêteur (généralement une banque ou un établissement financier) en cas de non-remboursement du prêt par l’emprunteur. En d’autres termes, il s’agit d’une assurance pour le prêteur, qui lui assure qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, des mesures peuvent être prises pour récupérer les sommes dues.

Quels sont les différents types de garanties de crédit immobilier ?

L’hypothèque : Il s’agit d’une garantie traditionnelle où le bien immobilier est utilisé comme garantie à la banque. En cas de non-remboursement du prêt, le prêteur peut exercer son droit de saisir et de vendre le bien afin de récupérer les fonds qui lui sont dus. Il s’agit de la principale des sûretés réelles. L’hypothèque doit être faite devant un notaire (article 2409 du Code civil). Notons qu’en cas de remboursement anticipé du crédit, l’emprunteur devra s’acquitter des frais de mainlevées, acte qui vise à radier l’hypothèque en cours et attestant le remboursement de l’intégralité du prêt.

L’hypothèque légale spéciale du préteur de deniers : Cette garantie est prévue à l’article 2402 du Code civil et remplace le privilège de préteur de deniers. Elle est spécifique à l’achat immobilier et ne concerne que les biens déjà construits. En outre, elle fonctionne de manière similaire à l’hypothèque conventionnelle, mais avec des différences légales et administratives. A l’instar de l’hypothèque conventionnelle doit être consentie par un acte notarié et être inscrit à la conservation des hypothèques. Il faut noter que cette garantie exclus le financement de travaux et les achats en l’état de futur d’achèvement (Véfa). Elle est ne peut être utilisée que pour l’achat d’un bien immobilier déjà construit.

La caution : Dans ce cas, un organisme tiers, généralement une société de cautionnement, garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. Cela permet à l’emprunteur d’éviter de mettre en gage son propre bien immobilier. Le cautionnement est l’acte juridique par lequel une personne s’engage irrévocablement à rembourser la dette d’une personne. L’article 2288 du Code civil dispose que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ». La caution est ainsi la personne qui se porte garant ou qui offre la garantie de cautionnement au bénéfice d’une autre personne.

Le nantissement : il s’agit d’une sureté conventionnelle prévue à l’article 2072 du Code civil. Contrairement à l’hypothèque qui porte sur un bien corporels, le nantissement porte sur des biens incorporels. Ainsi, des produits financiers tel qu’un compte épargne ou une assurance vie peuvent servir de garantie pour bénéficier d’un prêt immobilier.

La garantie de prêt immobilier remplace-t-elle l’assurance emprunteur ?

La garantie ne remplace pas l’assurance emprunteur, elle la complète.

Le contrat d’assurance emprunteur représente, pour l’établissement prêteur, un élément important de la solvabilité de l’opération de crédit. Ce type de contrat vise, au bénéfice de l’établissement de crédit, à proposer à l’emprunteur des garanties décès, perte totale et irréversible d’autonomie, et incapacité – invalidité, ceci sur l’ensemble de la durée. Depuis le 1er septembre 2022 pour l’ensemble des nouveaux contrats, la sélection médicale est abandonnée pour les prêts dont le montant assuré cumulé est inférieur à 200 000 euros par individu, et l’âge au terme inférieur à 60 ans. C’est dans le cadre de la sélection médicale que s’inscrit le « droit à l’oubli » de la Convention AERAS (« S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé ») du prêt. L’importance de ces garanties emprunteur est reconnue par le législateur via la capacité pour le prêteur d’exiger la souscription d’une garantie emprunteur, et a été à l’origine de la notion d’équivalence du niveau de garanties (Avis du CCSF du 13 janvier 2015 sur l’équivalence du niveau de garantie en assurance emprunteur).

Il faut retenir que votre assurance prend en charge le remboursement de votre prêt dans des cas de défaillance précise (décès, chômage, invalidité), tandis que la garantie couvre la banque en dehors de ces situations.

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Ainsi, avec un crédit relais, la banque vous avance une partie du montant de la vente du bien dont vous êtes déjà propriétaire pour vous permettre d’acheter un nouveau bien immobilier. Il complète souvent votre apport personnel et/ou d’autres crédits immobiliers. Lorsque votre bien est vendu, vous remboursez le montant du prêt relais à la banque. Toutefois, l’octroi du prêt relais reste soumis à l’accord de la banque. L’octroi du crédit relais dépendra de votre situation financière.

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